房屋被纳入征收范围后，很多被征收人最焦虑的不是"拆不拆"，而是"价钱太低怎么办"。评估报告送到手上，数字比周边二手房成交价低了一大截；找征收部门反映，得到的答复往往是"评估机构说了算"。事实上，从收到评估报告到最终补偿落地，法律为被征收人设计了一整套环环相扣的救济程序，每一步都有明确的时限。错过了时限，权利就会实实在在地缩水。以下按流程逐一说明。
评估价明显低于市场价，第一步该做什么？
先看依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十条进一步明确，被征收房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日——这意味着评估要对标的是公告当天的市场行情，而不是几年前的旧价。
拿到报告后有两步动作：第一，依据评估办法第十九条，对报告有疑问的，出具报告的评估机构应当向你作出解释和说明；第二，如果确有异议，依据第二十条，应当自收到评估报告之日起十日内向原评估机构提出书面复核评估申请，并写明报告存在的问题。原机构应当自收到申请之日起十日内完成复核（第二十一条）。这里最容易踩的坑是"口头找人反映"——口头沟通不中断十日期限，必须递交书面申请并保留签收凭证。
复核结果还是不满意，还能继续争吗？
能。评估办法第二十二条规定，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家组由三人以上单数组成，其中房地产估价师不得少于二分之一（第二十四条）；专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内出具书面鉴定意见（第二十五条）。经鉴定确实存在技术问题的，原评估机构应当改正错误、重新出具评估报告。
费用问题也值得注意：第三十一条明确，复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用同样由原评估机构承担。也就是说，走复核和鉴定程序，被征收人并不必然要额外掏钱。
签约期限内谈不拢，政府会怎么处理？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告。补偿决定应当公平，且必须包含补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项（第二十六条第二款、第二十五条第一款）。
换句话说，谈不拢不等于僵持不下，政府会单方作出补偿决定推进程序。此时被征收人真正要做的，是抓紧对补偿决定本身提出法律主张。
对补偿决定不服，是申请复议还是直接起诉？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款规定得很清楚：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。两条路是选择关系，不是必经的前后关系，可以直接告到法院。
时限上，依照《中华人民共和国行政复议法》，申请复议一般应在知道该行政行为之日起六十日内提出；依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，直接起诉一般应在知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出；如果先复议后诉讼，依照第四十五条，应在收到复议决定书之日起十五日内起诉。这些期限都是硬性的，超期起诉法院通常不予受理。深圳龙岗区不少被征收人吃亏，就吃在"边谈边等"，等到觉得谈不动了再想打官司，起诉期限已经过了。
不签字、不搬迁，会被直接强拆吗？
不会"直接"强拆，但也不是可以无限期拖。条例第二十七条确立了"先补偿、后搬迁"原则，并明确任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动；第三十一条规定，以上述非法方式迫迁造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任。
另一面是第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。可见"什么都不做"是风险最大的选项——既放弃了争取合理补偿的机会，又可能面对司法强制执行。
实务中还有两个提醒：一是所有承诺务必写进协议，"口头答应加钱""到时候再补"没有约束力；二是复核、鉴定、复议、诉讼的每一份文书都要留存签收记录，这些是后续维权的时间证据。作为长期在龙岗区办理征收补偿类案件的执业律师，陈志钧律师所在的广东华商（龙岗）律师事务所处理过大量补偿决定复议与诉讼案件，其经验是：在收到评估报告的头十天里做对动作，往往比后期打三年官司更有价值。
需要说明的是，本文所述为国有土地上房屋征收的一般程序，集体土地征收、深圳城市更新中的市场化搬迁补偿适用不同规则，具体案件请结合项目文件个别判断。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636。
