深圳市城中村和旧工业区将迎来一个全新的面貌，全市城市更新改造工作步入“快车道”。根据将于１２月１日起正式实施的《深圳市城市更新办法》，我市２５个城市更新和工业区升级改造项目将于近期启动。
目前，全市已列入改造计划的各类拆除重建类改造项目共计２０２项，其中城中村改造项目１２０项、历史遗留旧城改造项目５１项、工业区升级改造试点项目３１项，计划改造用地面积约１４．２平方公里，目前已批准各类改造专项规划６１项。通过近五年的工作实践，我市已形成一套行之有效的城中村改造模式，制度建设渐趋成熟，各区都有一批改造项目已完成或正在组织实施。
在城中村改造工作实践的基础上，参照省政府下发的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，市规划国土委会同市法制办研究起草了《深圳市城市更新办法》，并已经市政府常务会议审议并原则通过，将于１２月１日起正式实施。《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是我市城市更新的重大突破，标志着我市由重点推进城中村改造迈向全面城市更新阶段。
鼓励权利人自行改造
根据这一办法，城市更新的范围覆盖旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，更新活动有综合整治、功能改变或者拆除重建，包括城市的基础设施、公共服务设施亟须完善、环境恶劣或者存在重大安全隐患、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施等等方面。
专家介绍，《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。首先，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；其次，突破更新改造土地必须“招牌挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。专家认为，权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后，将大大促进原权利人进行改造的积极性。
此外，关于更新改造的地价收取标准，办法明确规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在２．５及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在２．５至４．５之间的部分，按照公告基准地价标准的２０％补缴地价；建筑容积率超过４．５的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。”
对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，《更新办法》也明确规定，“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”不过，对于违法用地和违法建筑涉及的更新改造问题，《更新办法》相关条文规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关规定处理后，方可作为权属确定的更新对象。有关人士表示，根据这一办法，违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。
２５个项目近期实施
市规划国土委副主任薛峰介绍，为了配合《深圳市城市更新办法》出台，市规划国土委对已批专项规划进行了认真梳理，推出了一批具备较好实施条件的项目近期实施，其中包括城市更新项目１９个，工业区升级改造６个。
１９个城市更新项目包括福田区石厦村改造、新洲村改造，南山区南光村改造二期、湾厦村改造、田厦新村改造、水湾村改造，宝安区龙华郭吓旧村改造、民治牛栏前旧村改造、西乡庄边旧村改造一期、新安上合旧村改造、沙井新沙工业区改造、宝城２２区改造一期、观澜街道田背村改造，龙岗南湾樟树布旧村改造一期、南湾南岭村改造求水山地块、横岗松柏路两侧改造、龙城爱联岗贝村改造、公明陶瓷厂片区改造、坪山商业广场改造一期。
６个工业区升级改造分别是福田区燃机电厂、赛格日立工业区、南山永新工业区、茶光工业区、马家龙工业区和宝安福永第一工业区。
据悉，上述项目中有些已经具备了很好的实施条件，有望最快于明年第一季度启动。比如福田区的石厦村改造、南山区的南光村改造、水湾村改造、永新工业区和马家龙工业区的升级改造等。
据了解，该２５个更新改造项目涉及总用地面积１０９．７万平方米，总建筑面积３９７万平方米，将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。通过这批项目，将为社会提供建筑面积约２００万平方米的住宅、２１万平方米的办公、４８万平方米的商业、２１万平方米的商务公寓以及９０万平方米的产业用房，并配套一批幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。
我们注意到，这些城市更新项目中还配套了一批保障性住房，比如沙井新沙工业区改造中即有１６８５０平方米。此外，新安上合旧村改造有１００００平方米、龙城爱联岗贝村改造有１２９８５平方米、公明陶瓷厂片区改造有９４００平方米、观澜街道田背村改造也提供３０００平方米的保障性住房。
旧工业区迎来新生
城市更新办法给我市旧工业区带来实质性的重大利好。昨日，深圳本地７家上市公司同时就是否受益该办法事项发布提示。
专家表示，根据鼓励权利人自行改造以及可以协议转让的原则，一些拥有旧工业区、旧厂房的公司，可以将这些“旧物”用作商业开发，成为最直接受益者。如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，而不用经过招拍挂。
从昨天发布提示的７家公司具体的土地情况来看，深赛格拥有的厂房土地面积排名第一。深赛格的公告显示，该公司目前工业用地主要分布在深圳市华强北、福田保税区及八卦岭工业区。其中深赛格总部位于深圳市八卦岭工业区的厂房建筑面积１５９５．３４平方米。深赛格控股的深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司在深圳市华强北拥有宗地面积２２１３．７平方米、建筑面积１０５０９．１８平方米的工业厂房（宝华大厦Ｂ座）。同时，深赛格控股的深圳市赛格储运有限公司在深圳市福田保税区拥有宗地面积６０００平方米、建筑面积２６８１５．４平方米的赛格储运大厦。
世纪星源公告称，已根据《办法》的规定，申报了拟将所属南油地区福华厂区更新改造的申请。从占地情况来看，天健工业区位于福田景田片区，占地面积５６２８３平方米；深桑达在华发北及华强北片区拥有工业厂房、宿舍等房产，面积共计１４０００平方米；ＳＴ华控位于市内的工业土地占地约２０万平方米。
